28.05.2020 | Kapital-Kredit | Was ist  beim Verkauf einer Immobilie zu beachten. Hier sind Antworten und die Möglichkeit einer Preisermittlung zu finden! 

Neuregelung der Zahlungspflicht bei der Maklercourtage

Ab dem Jahr 2021 gilt für den Verkauf und Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ein neues Recht bezüglich der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage, sofern ein Makler zur Abwicklung des Verkaufs eingebunden wurde. Die Courtage ist künftig durch den Verkäufer und den Käufer je zur Hälfte zu zahlen. Die Zahlungspflicht des Käufers tritt erst ein, wenn nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Courtage an den Makler gezahlt hat.

Was soll mit der Neuregelung der Maklercourtage erreicht werden?

Der Gesetzgeber sieht den Käufer als ungerechtfertigt benachteiligte Partei beim Erwerb einer Immobilie an. Auch im Ausland ist festzustellen, dass dem privaten Käufer aufgrund der Nachfrage-Situation meist hohe Maklergebühren aufgebürdet werden, von denen er nur teilweise profitiert. Mangels einer Beteiligung an diesen Gebühren ist es für Verkäufer einer Immobilie nicht von Belang, in welcher Höhe Maklerkosten anfallen und welche Leistungen dafür geboten werden. Durch die Aufteilung der Maklerkosten soll erreicht werden, dass die Kosten insgesamt sinken und die Leistung des Maklers, der für beide Vertragsparteien neutral tätig wird, in den Focus rückt.

Welche Auswirkung kann die Neuregelung der Maklercourtage in der Praxis bewirken?

Es darf erwartet werden, dass sich ein Preisniveau verfestigt, dessen Höhe unterhalb der oftmals üblichen 7,14 % inklusive MwSt. liegen dürfte. Dieser Prozess wird schon deshalb in Gang kommen, weil bisher unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern angewendet wurden. In wenigen Bundesländer, zum Beispiel Berlin, wurde die Courtage von 7,14 % alleine durch den Käufer gezahlt. In mehreren Bundesländern, zum Beispiel Baden-Württemberg, wurden je 3,57 % von Käufer und Verkäufer gezahlt. Ob dem Verkäufer aber tatsächlich der volle Betrag berechnet wurde, ist unbekannt. Möglich wäre es zumindest, dass ein Makler auf den Verkäufer-Anteil an der Courtage teilweise oder gar komplett verzichtete, um in den Genuss des Auftrages zu kommen. Da dem Käufer einer Immobilie künftig nachgewiesen werden muss, welche Courtage der Verkäufer an den Makler floss, ist damit zu rechnen, dass der Courtage-Aufwand künftig sinkt. Private Immobilien-Verkäufer dürften deshalb von der gesetzlichen Neuregelung der Maklercourtage profitieren. Die teilweise übliche Praxis der Makler, Immobilien ohne ausdrücklichen Vertrag mit dem Immobilien-Verkäufer anzubieten, dürfte durch das neue Gesetz hinfällig werden. Konnte der Makler bisher seine Courtage alleine über den Käufer sichern, kann er jetzt einen Provisionsanspruch nur noch erwirken, wenn er einen ausdrücklichen Vertrag (am besten in Schriftform) mit dem Verkäufer vorweisen kann. Sollte er nämlich keinen wirksamen Vertrag in der Tasche haben und der Verkäufer die Zahlung der Courtage verweigern, hat er auch keine Möglichkeit einen Provisionsanspruch gegen den Käufer zu begründen.

Kauf einer Immobilie ohne Einbindung eines Maklers aus der Sicht des Käufers

Für den Kauf einer Immobilie von Privat spricht natürlich der Umstand, dass keine Maklercourtage anfällt. Andererseits ist jedoch zu berücksichtigen, dass Privatverkäufer dazu neigen, sehr hohe Kaufpreise aufzurufen. Der Hinweis auf die, beim Privatkauf, eingesparte Maklercourtage tröstet da wenig. Für den Kauf von Privat gilt daher:

  • Hart verhandeln!
  • Technischen Zustand genau prüfen (bei Bedarf Fachleute hinzuziehen)
  • Unterlagen (Grundbuch, Energieausweis, TÜV-Protokolle usw.) sorgfältig auf Fallstricke prüfen
  • Unbedingt prüfen, ob gesetzliche Bestimmungen Investitionen (Heizung, Elektroinstallation, Wärmedämmung, Altlasten usw.) in naher Zukunft erfordern
  • Notar selbst auswählen und von ihm beraten lassen
  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen (gibt es Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern) zu prüfen sowie die Abrechnung des Hausgeldes und die Teilungserklärung 

Fazit: Der Kauf einer Immobilie von Privat kann aufgrund der eingesparten Courtage vorteilhaft sein, zumal die Einsparung als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann. Dadurch werden eine Bonitätsverbesserung und eine Zinsersparnis erreicht. Dies setzt voraus, dass der Kaufpreis gut verhandelt wird. Auf die Prüfung der vorgenannten Unterlagen (bei Bedarf durch Fachleute) sollte, auch bei Hinzuziehung eines Maklers, nicht verzichtet werden. 

Verkauf einer Immobilie ohne Einschaltung eines Maklers aus der Sicht des Verkäufers

Der Abschluss eines Vertrages kann wesentlich gefördert werden, wenn ernsthaften Interessenten technische Fragen zur Immobilie beantwortet werden können. Sinnvoll ist es, zu technischen Aussagen entsprechende Dokumente präsentieren zu können. Hinsichtlich der unvermeidlichen Diskussion um den Preis der Immobilie sind Recherchen im Internet hilfreich. Welche weiteren Immobilien werden im Umfeld zu welchen Preisen angeboten? Kann ein eventuell höherer Preis der angebotenen Immobilie mit Highligths (Wärmedämmung, Wintergarten, große Terrasse oder Balkon, Lage usw.) begründet werden?

Für das Gespräch mit den Kaufinteressenten sollte die Verkäuferseite Eckpunkte des Verkaufsgesprächs festlegen. Welche Fragen werden die Käufer stellen und welche Fragen möchte die Verkäuferseite klären? Wie soll mit dem Reservierungswunsch eines Interessenten umgegangen werden? Reservierungsgebühren für Geschäfte, die einer notariellen Beurkundung bedürfen, müssen ebenfalls notariell vereinbart werden. Eine privatschriftliche Vereinbarung, die vorsieht, dass eine Reservierungsgebühr einbehalten werden darf, hat keinen rechtlichen Bestand. Sofern von der Verkäuferseite mehr als eine Person bei Gesprächen mit Interessenten anwesend sind, ist es ratsam, dass alle Personen gleichlautende Auskünfte geben, wobei die Verhandlung über wichtige Details, wie den Kaufpreis, nur eine Person der Verkäuferseite führen sollte.
Der Verkauf einer Immobilie ist für eine Privatperson wie für einen Makler mit einigem Aufwand verbunden, der sich für den Privatmann lohnt, wenn es ihm gelingt, die Courtage, zumindest teilweise, selbst zu verdienen.