Die Immobilienfinanzierung, die (meistens) größte private Investition des ganzen Lebens!

Betrachtungsgegenstand dieses Beitrages ist die Immobilienfinanzierung für privat genutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Für überwiegend zur Vermietung bestimmte Immobilien und für Gewerbeimmobilien gibt es spezielle Finanzierungen. Dabei ist die Ermittlung des Beleihungswertes ein wesentliches Unterscheidungskriterium. Bei zur Vermietung bestimmten Immobilien steht der Ertragswert im Vordergrund, während selbstgenutzte Wohnimmobilien nach dem Sachwert bewertet werden. Privat nutzbare Immobilien mit einem schönen Grundstück in einer beliebten Wohnlage weisen regelmäßig einen hohen Sachwert auf, der bei der Ertragswertermittlung durch einen Immobiliensachverständigen nicht erreicht wird. Daher wären privaten zu nutzende Immobilien schwer oder nur mit einem sehr hohen Eigenkapitaleinsatz finanzierbar, obwohl gerade die Nachfrage nach solchen Immobilien hoch ist. Der Ansatz des Sachwertes bei der Beleihung dieser Immobilien ist deshalb gerechtfertigt.  

Die Finanzierungsgeber

Wichtige Finanzierungsgeber für Immobilienkredite sind Banken, Bausparkassen, Landesförderbanken, KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und Versicherungen. Arbeitgeberdarlehen, die früher häufiger vorkamen, werden nur noch in Ausnahmefällen, wie beruflich bedingter Umzug, vergeben. Finanzierungen der Landesförderbanken und der KfW sind immer auf die Förderung bestimmter Personenkreise (z. B. junge Familien mit Kindern) oder ökologischer Bauweisen (z. B. Niedrigenergiehaus) ausgerichtet. Sie können eine Finanzierung eines Projektes erleichtern oder gar erst möglich machen, wenngleich damit ein gewisser Aufwand bei der Finanzierungsbeantragung verbunden ist.

Aufgrund veränderter Regularien bei der klassischen Baufinanzierung über sogenannte Hypotheken-, Pfandbrief und Landesbanken ist die Bedeutung dieser Institute geschwunden. Viele der ehemals traditionsreichen Banken sind nicht mehr am Finanzierungsmarkt vertreten. Da andere und neue Marktteilnehmer an deren Stelle getreten sind, vollzog sich dieser Wechsel weitgehend geräuschlos.

Dauer der Zinsbindung, Tilgung und Gesamtrückzahlung

Bedingt durch kontinuierlich sinkende Zinsen über einen langen Zeitraum sind die Preise am Immobilienmarkt kräftig gestiegen. Folglich hat das zu deckende Finanzierungsvolumen ebenfalls nicht gekannte Höhen erreicht. Umso wichtiger ist es, bei der Auswahl des Finanzierungsgebers, der Dauer der Zinsbindung und der Höhe der Tilgung genau zu kalkulieren. Bei der zu wählenden Tilgung ist es sinnvoll, die komplette Darlehensrückzahlung bis zum Renteneintritt bewältigen zu können. Das bedeutet nicht, dass man keine gute Rente haben kann, die für den Lebensabend und die Bedienung der Finanzierung ausreicht. Es ist aber ein Hinweis darauf, dass die beabsichtigte Finanzierung wortwörtlich zu einer Belastung werden kann.

Steht der Kauf einer Immobilie an oder soll ein bereits bestehendes Darlehen zum Ende der Zinsbindung abgelöst werden? Mit dem Tarifcheck-Vergleichsrechner für Immobilienfinanzierungen kann ein ausgiebiger Konditionsvergleich ohne viel Aufwand durchgeführt werden.